게스트하우스는 지금] 1.틈새 임대사업 게스트하우스 급부상
외국인 관광객 느는데 숙박시설은 부족
민간주택 활용한 싸고 편안한 시설 선호
[이데일리 박종오 기자] 한국에 온 배낭 여행객 퍼시(23·오스트레일리아)씨에겐 한국의 숙박문화가 낯설다. 호텔과 모텔을 그는 꺼린다. 자신과 같은 젊은 배낭여행객이 묵기엔 답답하다는 이유에서다. 퍼시 씨는 “호텔과 모텔은 편리하지만 공간이 폐쇄적이라 고립된 기분이다. 직원들도 너무 깍듯해 다가가기가 부담스럽다”고 했다. 어울림을 좋아하는 그는 현재 한국인이 운영하는 서울 마포구 서교동의 한 게스트하우스에 머물고 있다.
이런 수백만 명의 ‘퍼시들’이 한국으로 몰려오면서 이색 숙박시설 게스트하우스가 각광을 받고 있다. 서울 마포구청 문화체육과 관계자는 “홍대와 신촌, 합정을 중심으로 현재 70여개 게스트하우스가 운영 중이며, 최근엔 일주일에 한 개 꼴로 새로 문을 열고 있다”고 말했다. 마포구는 배낭여행객들이 선호하는 상업시설이 많고, 최근 홍대입구역과 인천공항을 잇는 공항철도까지 개통되어 게스트하우스가 가장 많이 늘어나고 있는 지역이다.
최근 게스트하우스가 폭팔적으로 늘어나는 것은 모텔보다 싸고 친근한 숙박시설을 찾는 외국인이 늘어나고 있는 것과 함께 작은 방 하나에 여러 명이 숙박할 수 있어 민간주택도 충분히 게스트하우스로 활용해 수익을 남길 수 있다는 점 때문이다. 정부도 게스트 하우스를 적극 지원하고 있다. 지난해 12월 도입한 ‘외국인 관광 도시민박업’조항이 그 결과물이다.
원래 게스트하우스는 일반 주거지역에는 허가없이 만들면 안되는 시설이었지만 정부가 도시민박업이라는 새로운 분류를 만들고 게스트하우스를 여기에 포함시켜 양성화시킨 것.
지방의 펜션업과 비교하면 이해가 쉽다. 주거용 주택으로도 사용하는 펜션은 ‘농어촌민박업’으로 규정돼 숙박업 등록 없이도 숙박시설로 운영이 가능하다. 주택의 연면적 제한 외에는 복잡한 규제도 없다. 이러한 점은 게스트하우스도 마찬가지여서 게스트하우스는 사실상 ‘도시에 차리는 펜션’인 셈이다.
▲ 서울 마포구에서 개장을 준비하고 있는 한 게스트하우스 전경. 최근 이처럼 민간 단독주택을 개조한 게스트하우스가 크게 늘고 있다.
게스트하우스가 급증하는 또 다른 이유는 외국인 관광객을 위한 숙박시설이 부족하기 때문이다. 문화체육관광부에 따르면 2012년 한국을 찾을 것으로 예상되는 외국인 관광객은 모두 1100만여 명이다. 최근 4년간 외국인 관광객 증가율은 연 10%에 달한다. 올 1분기 증가율도 20%를 넘어서면서 성장세는 계속되고 있다.
하지만 숙박업소는 여전히 부족하다. 한국여행이 처음이라는 에미(19·여·핀란드)양은 “한국에는 숙박업소가 너무 적다. 마음에 드는 게스트하우스에 묵기 위해 두 달 전에 예약을 해야 했다”고 지적했다. 서울시 관광과 관계자는 “올해 서울의 호텔객실수요만도 4만4300실 정도가 예상되는데, 현재 공급가능한 건 그 70%도 되지 않는 2만9500여실이 전부”라면서 “게스트하우스나 유스호스텔 등 다른 숙박시설들도 상황이 별반 다르지 않을 것”이라고 설명했다.
공급은 적고 수요는 많다. 관련 규제도 까다롭지 않다. 지금 서울에서 게스트하우스 창업 열풍이 뜨거운 이유다.
박상언 유앤알컨설팅 대표는 “최근 원룸이나 도시형주택을 지어도 분양률이 떨어져 외국인 관광객 수요를 믿고 게스트하우스로 돌아서는 이가 많다”면서 “단순 계산하면 서울지역 평균 월세가 방 한칸에 50만~60만원인데, 게스트하우스를 차리면 하루 숙박료 5만원만 받아도 월 150만원이 돼 수익이 2배가 넘는 셈”이라고 말했다.
(용어설명)게스트하우스
외국인 배낭 여행객이 주로 찾는 저가 숙박시설을 지칭한다. 여관보다는 하숙집에 더 가깝다. 여관과 비교하면 방 구성이 더 다양하다는 게 차이다. 게스트 하우스에는 1인실 2인실 외에도 공동침실(Dormitory)이 있다. 2단 침대(bunk bed)를 갖다 놓은 공동침실에는 한 방에 최대 8~10인도 숙박이 가능하다.
▲ 게스트하우스 내 공동침실(도미토리) 전경. 2층침대를 놓아 한 방에 최대 8~10인까지 숙박이 가능하다. (사진제공=비밥게스트하우스)
객실점유율 40% 넘으면 손해안봐
조 씨의 초기 투자비는 1억2000만원. 보증금이 1억원, 침대, 소품 등의 구입에 2000만원을 썼다. 방은 총 4실, 최대 16명이 숙박할 수 있게 꾸몄다. 6인실 두 개(침대 당 하루숙박료 2만원)와 2인실 두 개(하루숙박료 5만~6만원)다.
|
방이 꽉 차면 하루 숙박비는 46만원, 월 최대 1380만원의 매출을 올릴 수 있는 셈이다. 매달 게스트하우스 운영에 들어가는 고정비는 전기·수도·가스비 100만원, 아침식사 준비에 100만원, 월세 350만 원 등 총 550만원이다. 조 씨는 한 달 만에 객실점유율 40%를 넘겨 이 손익분기점을 넘어섰다.
그러나 그는 4개월 만에 프리랜서인 동생에게 게스트하우스를 맡기고 본업이었던 금융업으로 돌아갔다. 오빠에게 게스트하우스를 넘겨받은 동생 조 씨(39·여)는 “회사를 관두고 일에 매달렸을 만큼 오빠의 기대가 컸는데, 생각보다는 수익이 별로였다”면서 “수익을 떠나서 이 일이 본인 성향에 맞지 않았던 것도 큰 이유”라고 말했다.
그는 “오빠는 이 일을 임대사업으로만 생각했지 청소, 빨래, 외국인 응대 등 자질구레한 일상사를 처리해야 하는 일이라고는 생각지 못했다”면서 “참고 일했지만 큰 재미를 볼 수 없겠다는 생각이 들자 관두기로 한 것”이라고 말했다.
종전 직장의 소득을 크게 웃돌지 못하는 운영수입과 종일 젊은 외국인 관광객들을 상대하는데서 오는 피로감이 걸림돌이었던 셈이다.
조 씨가 오빠에게서 넘겨받은 게스트하우스는 현재 객실점유율이 약 70%로, 월 순이익은 300만~400만원 정도다. 침대수를 늘려 수익성을 높이고, 직원을 채용해 업무를 분담하면 나아지지 않을까 싶지만 꼭 그렇지는 않다.
|
호주에서 온 배낭여행객 퍼시(23)씨는 “게스트하우스를 선택할 때 가장 큰 영향을 미치는 것은 과거 그곳에서 숙박하고 온 이들이 웹사이트에 남긴 후기들”이라며 “소형 게스트하우스를 선택하는 큰 이유는 그 특유의 친밀감 때문인데, 직원을 고용하고 침대수를 늘리는 등 수익성 중심으로만 운영하면 소문이 퍼져 금세 여행객들의 발길이 끊길 것”이라고 말했다.
서교동 내 유명게스트하우스에서 3년째 근무하고 있는 성모씨도 “게스트하우스는 임대업이 아닌 생계형 서비스업이라는 점”이라면서 “주인이 갑, 세입자가 을인 일반임대업에 비해 게스트하우스는 주인이 을, 방문객이 갑일 수밖에 없는 구조”라고 말했다. 그는 “이 일을 수익형 임대사업이라고 안일하게 접근하는 사람들은 대단한 착각을 하는 것”이라면서 “기본적으로 여행경험이 많고 좋아서 하는 사람들이 잘 할 수 있는 구조며, 아니면 스트레스를 받을 수밖에 없다”고 말했다
조 씨 역시 “오빠는 자신이 가진 포부와 벌이, 하는 일이 불일치하는 것을 가장 힘들어 했다”면서 “프리랜서인 나는 상대적으로 이 일이 적성에 맞아 계속하고 있다”고 말했다.
박상언 유앤알컨설팅 대표는 “유럽의 게스트하우스 주인들은 한국인들의 인터넷 예약을 받기 위해 밤낮을 바꿔서 생활할 정도로 공을 들인다. 수익형 임대사업이라고 땅 짚고 헤엄치기 식의 안일한 생각으로 사업을 시작하려 해서는 곤란하다”라고 지적했다.
[게스트하우스는 지금] 3."돈때문이라면 게스트하우스 안하죠"
비밥게스트하우스 운영자 차소연씨
수익형사업 아닌 여행자위한 쉼터
시간여유 있는 자유업종 종사자에 적합
3년 전 친구 두 명과 동업해 서울 마포구 서교동에 게스트하우스를 차리게 된 것 역시 그런 이유에서다. 돈 문제로 여행을 계속하지 못할 바엔 차라리 여행객을 나의 집으로 불러들이겠다는 발상의 전환이다.
차씨는 “게스트하우스를 운영하면서 친해진 유럽친구들을 찾아갔다. 난 그들이 한국에 왔을 때 숙박료를 받았는데 그 친구들은 다 무료로 제공해주더라”라고 말했다.
차씨는 자신의 게스트하우스가 ‘수익형 임대사업’이 아닌 여행을 위한 임시거처라고 강조했다. 배낭여행객에게 숙식을 제공해 돈을 벌고, 그 돈으로 자신은 다시 여행을 하는 선순환이다.
차 씨의 게스트하우스가 여행정보지 론리플래닛에 오를 만큼 우수한 평가를 받게 된 것도 바로 차 씨의 그런 성향 때문이다. 수익성에 목을 매기 보다 낮은 요금으로 내 집처럼 안락한 환경을 제공해 최대한 적은 비용으로 여행하길 원하는 배낭여행객들의 편의를 돕겠다는 것. 차 씨의 게스트하우스에는 다른 곳과 달리 성수기 할증요금이 없다.
|
물론 그만큼 가져가는 돈은 적을 수밖에 없다. 방 8개에 최대 27명이 숙박할 수 있는 꽤 큰 규모지만 월세 400만원과 관리비 기본 50만원, 여름철 냉방비와 겨울철 난방비, 거기에 아침식비까지 제하고 나면 순이익은 비수기 200만원, 성수기 400만원 정도다. 이걸 다시 동업자 1명과 나누면 차씨가 가져가는 건 월 100만~200만원 남짓인 셈이다.
버는 돈은 적지만 그는 이걸로도 충분하다는 게 차 씨의 생각이다. 생활비를 하고, 남는 돈만 모아도 1년에 서너차례 여행을 떠날 수 있는 경비가 된다. 게스트하우스를 하며 사귄 친구들을 찾아가면 숙식비가 절감되는 시너지 효과까지 기대할 수 있다.
매일 반복되는 청소와 빨래, 식사준비, 사이트관리와 메일교환 등 자질구레한 일들은 때론 아주 지겹지만, 그것만 잘 넘기면 무척 즐거운 일이라는 것이 그의 지론이다. 특히 이 일은 수익성을 바라보며 이 하나에만 목을 매는 사람보다, 원래 자기 일이 있고, 여행을 좋아하며, 추가적으로 시간을 낼 수 있는 자유업종 종사자에게 적합하다고 그는 추천한다. 그녀는 요즘 남는 시간마다 그림을 그리고 있다.
|
여행하듯 살고 싶어 여행과 일상의 경계에 게스트하우스를 차렸다는 차씨가 이 사업에 뛰어들려 하는 이들에게 당부하는 말은 하나다. 그는 “이 일을 정말 즐기고 싶으면 지금껏 손에 움켜쥐었거나 쥐려했던 것들을 놓으면 된다. 정말 간단하면서도 어려운 일이다. 그게 안 되면 이 일을 택한 걸 금방 후회하게 될 것”이라고 말했다.
[게스트하우스는 지금] 4.게스트하우스 창업하려면
방한칸만 있어도 도시민박업 신고하면 가능
[이데일리 박종오 기자] 게스트하우스는 보통의 가정집에서도 가능하다.
우선 일반주거지역에 속한 건축물의 연면적이 230㎡(70평) 미만이어야 한다. 자기 집이 아니라도 된다. 집을 임차했을지라도 실거주자면 도시민박업으로 신고가 가능하다. 공중위생관리법과 소방법상 간단한 실사를 통과해야 하며, 외국어 심사가 있으나 까다롭지는 않다.
해당 구청에 평면도와 신고서를 제출하면 서류심사와 방문심사를 거쳐 15일 이내에 허가를 받을 수 있다. 내 집의 방 한 칸 이상을 임대할 의사만 있다면, 도시에 사는 누구든 보름 만에 소형 게스트하우스를 차릴 수 있는 셈. 도심 한복판에서 자기 집으로 펜션 사업을 한다고 생각하면 된다.
게스트하우스는 규모를 기준으로 크게 둘로 나뉜다. 연면적이 230㎡(70평)이상인 건물을 게스트하우스로 활용하는 경우인데 모텔·여관 등 정식숙박업으로 등록해야만 한다. 이 경우 숙박업에 부과되는 종합소득세나 부가가치세, 공중위생관리법상 규제가 또 다른 부담으로 작용할 수 있다.
그러나 비슷한 규모의 건물에서 할 수 있는 원룸이나 고시원 사업에 비해 수익성이 나을 수도 있다. 소규모 게스트하우스는 연면적 230㎡미만의 소규모 생계형이다. 단독주택이나 빌라 등 다세대주택을 임차해 이를 게스트하우스로 사용하는 경우다.
건평 70평 방 4칸의 2층 단독주택을 임대해 게스트하우스로 운영할 경우 임대료가 400만원 운영비가 약 200만원 가량 든다. 한 달 내내 만실일 경우 숙박료 수입이 1400만원 가량 되지만 점유율을 높이는 일이 쉽지는 않다. 마포구 합정동과 서교동, 종로구 계동, 동숭동 일대 단독주택 시세는 보증금 5000만~1억원, 월세는 200만~400만원까지 형성돼 있다.
외국 관광객 급증… 임대사업 새 틈새 ‘게스트 하우스’ 뜬다
“저비용 고수익 매력”… 내국인과 소통장점 인기 상한가
퇴직 후 주택임대사업으로 재미를 봤던 박모 씨(55)는 최근 서울 마포구 서교동 홍익대 주변의 다가구건축물 한 층을 빌려 게스트하우스 사업을 준비 중이다. 박 씨는 보증금 5000만 원에 월세 300만 원을 내기로 계약한 뒤 이곳에 방 9개와 휴게실을 겸한 공용 취사실 1개, 침대 20개 정도를 설치할 계획이다. 박 씨가 예상한 게스트하우스 운영 수입은 월세 등 비용을 모두 빼고 600만 원가량이다. 그는 “젊은 직장인이나 대학생을 겨냥한 임대주택사업은 이미 레드오션으로 변하고 있다”며 “게스트하우스는 새로운 틈새시장으로 상대적으로 경쟁이 덜한 데다 세계 각지에서 온 외국인과 어울릴 수 있다는 점에서 매력적인 사업이 될 것 같다”며 기대에 부풀었다.
최근 들어 도심 속 게스트하우스가 빠른 속도로 늘어나고 있다. 국내외 관광객이 큰 폭으로 증가하면서 도심 속 숙박업소가 부족해진 데다 베이비 붐 퇴직자를 중심으로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서 나타난 현상이다.
○ 도심 속 게스트하우스
게스트하우스는 자유여행객을 대상으로 하는 저렴한 숙소인 호스텔(hostel)의 일종으로 모텔, 펜션 등이 발달한 국내에선 다소 생소한 숙박 형태다. 한 방에 2층 침대를 여럿 넣고 1박에 2만 원 안팎의 숙박료를 받는다.
숙박시설 관련 정보 전문업체 ‘호스텔닷컴’에 따르면 현재 서울 시내에 등록된 게스트하우스는 모두 85곳이다. 마포구 서교동 일대와 종로구 계동과 동숭동, 중구 명동 등지를 중심으로 분포돼 있다. 특히 카페, 옷가게가 밀집한 마포구 서교동 단독주택가에서는 게스트하우스 간판을 내걸었거나 게스트하우스로 변신하기 위한 공사를 진행 중인 곳들이 심심찮게 눈에 띈다.
지방에서는 제주도나 부산 일대의 열기가 뜨겁다. 특히 게스트하우스를 지을 용지 수요가 늘면서 제주도 주택매매가(4월 16일 기준)는 연초 대비 4% 이상 올랐다. 제주시 연동의 개척공인중개소 강동학 대표는 “지난해부터 하루 30통이 넘는 외지인들의 문의전화가 쏟아지고 있다”며 “게스트하우스로 리모델링할 만한 주택은 매물을 찾기 힘들다”고 귀띔했다.
○ 부동산 틈새상품으로 주목
게스트하우스에 대한 관심이 높아지는 것은 외국인 관광객과 나 홀로 여행자가 크게 늘어나고 있기 때문이다. 문화체육관광부에 따르면 2002년 535만 명이던 외국인 관광객은 지난해 979만 명으로 급증했다. 올해는 1100만 명까지 늘어날 것으로 예상되지만, 숙박시설은 턱없이 부족하다. 서울시의 경우 2015년 숙박 수요가 7만3231실에 이를 것으로 전망되지만 숙박시설은 현재 2만6507실(개장 예정 포함)에 불과한 형편이다. 김홍범 세종대 호텔관광학과 교수는 “여행문화가 다양화하면서 내국인들도 낯선 여행자들끼리 자유롭게 소통·교류할 수 있는 게스트하우스에 대한 관심이 높다”고 말했다.
정부가 숙박시설 부족 문제를 해소하기 위해 올해부터 230m² 이하 아파트와 연립주택 등을 활용한 게스트하우스 창업을 허용한 것도 게스트하우스 증가에 영향을 미쳤다. 소형 주택건설 전문업체 ‘코쿤하우스’ 고종옥 대표는 “게스트하우스는 아파트 등 일반적인 부동산 상품보다 상대적으로 적은 비용으로 투자가 가능한 틈새상품”이라며 “다달이 일정 수입을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 관심이 많은 투자자들에게 인기가 높다”고 말했다.